📌 Qu’est-ce que la réintégration des amortissements en LMNP ?

Le régime du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), en particulier au régime réel, permet de déduire des amortissements comptables sur le bien, le mobilier ou les frais de notaire.

Cependant, à la revente du bien, les amortissements non utilisés peuvent être réintégrés dans le résultat comptable, augmentant la base imposable en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), même si la plus-value fiscale reste soumise au régime des particuliers.

👥 Qui est concerné par cette règle ?

• Les investisseurs en LMNP au réel avec amortissements.
• Ceux qui revendent leur bien après plusieurs années d’exploitation.
• Les bailleurs ayant un .

Les LMNP au micro-BIC ne sont pas concernés, ni les investisseurs n’ayant pas opté pour le régime réel.

🎯 Pourquoi cette règle existe-t-elle ?

La réintégration vise à éviter une optimisation excessive où les amortissements permettraient de réduire indéfiniment l’impôt sans contrepartie lors de la cession. Le fisc corrige ainsi cette mécanique au moment de la revente.

📈 Exemple concret

Un investisseur achète un bien à 200 000 € (dont 180 000 € amortissables). Après 10 ans, il a amorti 50 000 €.

Il revend à 200 000 € : zéro plus-value fiscale, mais un résultat comptable positif en BIC dû aux amortissements non consommés, imposable à l’IR + prélèvements sociaux.

❗ Est-ce vraiment problématique ?

✅ Cas où ce n’est pas un souci :

• Détention longue (> 20 ans) : exonération sur la plus-value.
• Amortissements totalement consommés : rien à réintégrer.
• Revente avec plus-value importante : effet dilué.

⚠️ Cas où il faut anticiper :

• Revente rapide (moins de 10 ans).
• Amortissements non utilisés (revenus faibles ou déficitaires).
• Contribuables dans une tranche IR élevée.

💡 Que faire pour bien gérer cette situation ?

• Analyser votre durée de détention prévisionnelle.
• Choisir le bon régime fiscal dès l’achat.
• Suivre les amortissements avec un cabinet spécialisé.
• Envisager une stratégie patrimoniale globale.

Chez ASTRA Patrimoine, nous vous aidons à optimiser vos investissements LMNP sur toute leur durée de vie, de l’acquisition à la cession.

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