Le Déficit Foncier : Un Dispositif d’Optimisation Fiscale et Patrimoniale
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal permettant aux propriétaires bailleurs d’optimiser leur imposition en réalisant des travaux de rénovation dans un bien immobilier destiné à la location.
Principe du dispositif
L’investisseur acquiert un bien nécessitant une rénovation complète, incluant les parties privatives et communes. La quote-part des travaux représente généralement au moins 50 % du coût total de l’investissement.
Ces travaux sont déductibles des revenus fonciers, ce qui permet de générer un déficit foncier.
Avantages fiscaux du déficit foncier
- Imputation sur le revenu global : Jusqu’à 10 700 € par an peuvent être déduits du revenu imposable.
- Report sur les revenus fonciers futurs : Le solde du déficit foncier peut être reporté et utilisé pendant 10 ans.
- Réduction de la fiscalité : Ce mécanisme permet de neutraliser l’impôt sur les revenus fonciers et d’accroître son patrimoine à moindre coût.
Les obligations à respecter
- Calcul de la plus-value en cas de revente : Lors de la cession du bien, la plus-value est calculée sur la base du prix d’achat du foncier, les travaux ayant été déduits et ne pouvant pas être intégrés dans le calcul.
- Engagement de location : Si un déficit foncier a été imputé sur le revenu global, le bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation, sous peine de remise en cause de l’avantage fiscal.
Pourquoi investir avec le dispositif du déficit foncier ?
- Un atout patrimonial : Les opérations concernent souvent des biens situés en centre-ville et dans des quartiers recherchés.
- Une liberté locative : Aucun plafonnement des loyers, aucune condition de ressources pour les locataires et aucune contrainte de zone géographique.
- Aucune limitation liée aux niches fiscales : Le déficit foncier n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an.
Grâce à ce dispositif, les investisseurs peuvent rénover des biens d’exception tout en optimisant leur fiscalité.